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细说香港数据中心土地那些事儿

2020-6-4 15:52| 发布者: admin| 查看: 2683| 评论: 0

摘要: 近日,香港数据中心土地再次成为热门话题,香港数据中心服务商新意网(SUNeVision)就将军澳数据中心“分租”案件提出上诉,称早前高等法院裁决存在法律观点上错误。由于此次案件牵涉甚广,在业界与司法里引起广泛争 ...

近日,香港数据中心土地再次成为热门话题,香港数据中心服务商新意网(SUNeVision)就将军澳数据中心“分租”案件提出上诉,称早前高等法院裁决存在法律观点上错误。由于此次案件牵涉甚广,在业界与司法里引起广泛争议,这件事皆源于2012年一场数据中心土地招标。

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简单来讲,由于可用土地资源紧缺,港府为维持香港互连枢纽地位,在土地方面陆续推出各项辅助措施。其中,此次涉案土地就属于政府大幅资助的将军澳工业村用地。而本次新意网申请司法复核的理据在于,获得补贴的HKSTP科技园没有严格执行租约条款,让相关数据中心运营商自行对场地进行分租,取得“不公平”竞争优势。那么,是什么原因让部分数据中心不得不对场地进行分租呢?

 

  • 土地有限性

众所周知,数据中心作为互联网基础设施,需占用一定土地资源,而涉及的用地成本既是数据中心核心投资指标,也是造成分租最主要因素之一。据CBRE(世邦魏理仕)2019年全球住宅市场报告调查显示,香港楼价位居全球榜首,平均楼价超过120万美元,每平方英尺均价2,091美元,相较第二名新加坡约高出一倍。

 

事实上,造成香港地价持续高企的因素很多,究其根本原因是香港可用土地资源供不应求。首先从土地情况来看,香港地形以丘陵为主,香港总面积为1,106.66平方千米,已建设土地仅占24.3%,其中房屋用地占6.9%,数据中心所属的工业用地占0.6%,75.7%为非建设或未建设范围(如郊野公园、湿地、水塘、鱼塘等等)。不管怎么说,现在可供可用土地是十分有限的。

 

而人口方面,据香港统计处的最新香港人口推算报告称,香港人口及家庭住户数目预计将持续增长。但由于平均每户人数持续下跌,家庭住户数目较人口的增长速度更快。不过即便如此,香港的土地供应并不能与人口同步保持增长。自2005年以来,香港的土地开发进度甚慢,在2005年至2015年期间已开发土地仅400公顷,而上一个十年是它的15倍不止。而且现在香港每年的填海面积大幅减少、住宅落成量下跌、租金售价高涨,等等数据都可看出增加本地土地供应是当务之急。

 

除此之外,从市场情况来看,近年来全球各地的土地开发商积极参与香港土地“争夺战”,内地开发商更是主力军之一。2016年,内地开发商在香港特区政府招标的住房用地总价值占比高达4成。次年,深圳龙光地产和广州合景泰富建立的合资企业更是以168.6亿港币购买香港一片住宅用地,当时报价超出市场估值近50%,创历史新高。不难看出,即便香港土地成本之高让人望而却步,但依然受到资本追捧。

 

对高端数据中心和运营商来说,可用可拍的土地便少之更少。此外数据中心土地不仅要求严格而且具有特色,在香港一般建造一家数据中心需要用到5000至10000平方米,先不说数据中心大楼需要满足楼底高度和供电规格、不可靠近危险行业与灾害多发区域,且所在位置须可提供稳定网络连接和可靠且大量的电力供应(较普通住宅楼高出10倍不止)。

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  • 多方策略及影响

针对以上情况,虽说特区政府已推出不少措施以满足迫切的用地需求,但是若想切实解决香港数据中心用地问题,目前来看依然困难重重。

 

香港作为全球资讯与通讯科技枢纽,的确少不了特区政府多项促进措施,但是大家可以看到,新批的可用数据中心土地及投标依旧很少,措施主要还是围绕现存可使用土地、数据中心、工业大厦展开。例如,为数据中心运营商提供地价优惠或者额外补贴,包括鼓励善用工业大厦、推动重建和改装整幢或部分工厦为数据中心,以及修订地契重建数据中心,其中就包括在将军澳工业区预留土地作高端数据中心发展之用。

 

原因很简单,自千禧年后,香港本土制造业逐渐往内地迁移,香港本地逐渐出现大量空置或低利用率的工业大厦和土地。为最大化土地效益,港府鼓励合资格大厦或对合资格土地修改为数据中心用途。其中,将军澳工业村(TKOIE)所在区域不但需求低而且远离市中心,立马就获得新数据中心选址的名额。

 

2010年以来,虽说各类新的商厦、工厦以及工业村数据中心已提供多个数据中心场地,满足部分市场对服务器容量以及连接香港的需求。然而,合资格的可用土地数量依旧很有限,相关供需平衡问题尚未得到有效解决。再者,各类新型数据中心服务水平参差不齐,如部分工厦或商厦里的天花板高度、电缆、导管安装存在许多限制,甚至有强制重建的风险,还有TKOIE的批租政策不允许租户分租等等问题,使得仅依赖单一渠道发展数据中心行业并不现实,不可满足全球众多数据中心运营商们的需求。

 

最近TKOIE事件再次升级,各界更是对关于租赁限制的含义等问题进行反复讨论。所以,无论此次新意网是否上诉成功,还是科技园或涉事租户是否需要支付大额罚金,都会对未来的香港数据中心市场带来巨大影响,因为除了土地供给问题外,相关定义法规及潜在问题也要尽早解决并规范化。

 

回到我们一开始的问题,在成本高压下,香港数据中心运营商们选择把部分机房位置分租给第三者不仅可以减轻开支压力,而且也可为公司带来稳定的长期收入。同样,承租方也不需要花费大量资源和时间在投标、机房建设等事情上。既然是双赢的办法,为什么这次事件会引起如此大的反响呢?而且新意网还紧追不舍,在败诉后继续上诉呢?

 

下面我们来看几组数据,据公开消息,2013年新意网投资约4.3亿元,在将军澳工业区外投得一幅数据中心用地,占地面积为11万平方尺(约1.2万平方米)。同样位于该工业区内的HKCOLO在2010年,则以8580万元的价格获得约2万平方米的土地。对比一下不难发现,前者每平方米成本是后者的8倍以上,可见区内相关用地费用之低。还有媒体透露,区内数据中心分租价格比外面便宜20%到30%。

 

其实科技园一开始在租赁条例里面已经订立了不少限制,其中就包括禁止分租和共享铺位。所以新意网这次上诉论点里不仅提到法官清楚界定相关限制定义,应该重新审视科技园与Global Switch等租户之间的服务协议条款是否符合租赁限制政策,法官未就零售型和批发型数据中心服务商的运营进行区分,还有科技园方面违反“Tameside原则”未作充分查究,此前收到新意网的投诉后也并未严格执法,甚至是无效……可见对各方来说,这将是一个长期的争论话题。

 

前面我们提到,既然区内外土地价格相距甚大,是不是就意味着数据中心运营商拿不到这块土地的名额就不用入场?或者说其他地区的土地或数据中心就毫无吸引力呢?事实上,并不是。香港IDC新天域互联拥有多家Tier 3+香港数据中心,Equinix为例,十多年来Equinix在香港陆续开设5个数据中心。HK1、HK2、HK3位于荃湾区,HK4位于沙田区,而HK5位于TKOIE区外的日出康城对面位置,与新意网的MEGA Plus相邻。还有很多其他机房品牌如新意网旗下的MEGA系机房一样,分布在香港沙田、柴湾、观塘等地。

 

与此同时,区内土地也并不总是最好的选项,2013年,谷歌(Google)宣布放弃在将军澳工业区里新建数据中心,即便此前它已获得区内2.7万平方米土地。对于成本上的猜测大部分人都保留意见,毕竟以谷歌的财力在香港建立数据中心应该不足为虑。而且在2011年,这家互联网巨头曾公开表示将在该数据中心投资3亿美元。这么多年过去了,或许今天我们可以从此次事件中反思其中的缘由。


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新基建大潮来袭,数据中心作为有前途的利基市场之一,其潜在的较高收益率和不确定时期下波幅较小吸引了投资者的长期关注和投入。随着5G,物联网(IoT),人工智能等新概念逐渐被应用,香港数据中心作为全球数据互联枢纽提供全球连通性的作用和地位将会更大更高。

 

香港数据中心的未来依旧向好,只是我们或许需要寻觅一条最适宜出路,而非通过土地博弈,来获得各个国家与各个领域的支持,充分发挥香港数据中心的作用,服务于全球互联数据建设。


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