北京万景房地产开发有限责任公司硅谷亮城项目副总经理徐广宇

    曾经被誉为“中关村明珠”、“中关村后花园”的上地区域，随着整个中关村地区的产业细分和中关村的北移趋势，如今的上地正在逐渐的摆脱陪衬的角色，成长为一个拥有独立话语权的高科技商务区域。

    硅谷亮城作为上地区域的“收官之作”，项目占地101479m2，总建筑面积272605 m2，其中高档写字楼15栋，19万平米、综合商业建筑一座， 7万平米。硅谷亮城开盘至今仅仅三个多月，已有接近90%的写字楼销售一空，这不能不说是北京写字楼市场的一个奇迹。
    正是上地区域的完善与成熟、项目自身的高端品质和良好的保值升值前景才成就了今天的硅谷亮城。
目前，记者非常幸运的独家采访了北京万景房地产开发有限责任公司硅谷亮城项目副总经理徐广宇先生。

    【北京写字楼信息网记者】：硅谷亮城这个项目定位在中关村以北，扼守上地与中关村的核心地段，那么作为一个大型的商务综合性的项目，项目现在具体的情况是怎么样的呢？
    【徐广宇】：硅谷亮城项目是一个综合性的楼盘，分为两大功能区。一个功能区是写字楼，规模为19万平方米，写字楼的特点是多栋低密度，一共有15栋，面积大小不等，从3千到2万，一共有15栋楼。我们的写字楼整体规划上，抛弃了一味追求建筑高度和体量的做法，在牺牲建筑面积的前提下，充分发挥了公共空间的创造力和想象力，通过多个大型生态广场及下沉式广场将十余栋写字楼有机地组织在一起，创造出京城罕见的多生态、多广场型商务办公形态。当人们试图摆脱单调的商务办公环境时，可以在大尺度公共空间里自由交流，领略不同的乐趣与享受。这对于以“工场”和“研发”印象而著称的上地而言，将在城市综合配套上是一次重大提升和飞跃。
再一部分功能就是商业，商业总面积为7万平方米，从规模上讲7万平方米是最适宜的区域商业规模，我们之所以做7万，也是经过了比较长期的摸索、调研，得出这么一个结论，是经过了跟北京市若干家商务机构包括北京市商委，北京市比较知名的大型商场的经营者，再加上我们对上地区域未来商业的前景预测，我们把购物中心的规模定位在7万。实际上它是集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的Shopping Mall的概念。
    【北京写字楼信息网记者】：　商业部分目前是打算统一经营，还是要出售？
    【徐广宇】：目前既然定位为大型的购物中心，作为开发商，我们不是大型的零售商，也不是经营商业的经营机构，我们肯定是出租。我们认为目前在国内、北京具备运营大型购物中心的商业集团为数不多，寥寥几家而已。经过前期的搜索、谈判，最终和北京华联集团已经签约，所有的商业将全部交由华联来经营。
    【徐广宇】：我们之所以选择华联，是因为华联已经形成非常成熟的商业模式，业态已经非常成熟。就上地区域而言，有三个特点：第一，大型购物中心的开发是个空白。上地作为一个产业区，或者说是非城市中心区域，具备了城市功能。区域拥有大量高知性人群，产业环境很好。周边院校、科研单位汇集，人文环境也很好。此外，其他方面的配套也比较完善。圆明园东路、西路、中关村大街直通区域，交通上比较顺畅。从城市功能来讲，上地区域已经发展得很好，产业区、产业环境、产业链都是其他区域不具备的。第二个特点是人群。上地区域人群具有知识化、时尚化、年轻化特征。这样的人群特征，就会产生超前意识、超前消费，所以信用卡之类的消费会很普遍。这些人因为追求时尚，信息化途径也非常广。第三个特点是位置。硅谷亮城在上地高新技术园区的最南端，是距离中关村区主路最近的项目。未来海淀区的发展也是向北、向山后发展。项目所在区域正好是成熟区与发展区交界的中间区域，起到山前山后的连接作用。正因为这几点，公司在做商业定位和市场推广时就有了很大信心，如果这样一个大型的购物中心在上地出现，将会对上地区域的整体的环境会有一个提高。我们硅谷亮城本身是一个以写字楼为主的，为什么在写字楼之外规划了一个大型的购物中心，就是我们要聚人气，由于购物中心的存在，我们的项目的知名度会跟若干人发生关系，那么它的知名度就会被打开，名气就会提高，整个项目就会更好。
    【北京写字楼信息网记者】：写字楼部分目前是否有大单成交？
    【徐广宇】：我们写字楼项目主要是以大单为主，到目前为止最大的单子是63000多平米，是平安集团的，另外中国移动北京公司也购置了12000多平米，四方科创6000多平米、清尚投资6000多平米、兴达集团7000多平米、圆明园农工商12000平米、万霖房地产12000平米、海淀国税局4000多平米。还有23000平米是散售的，目前也已经卖出去了，剩余的45000平米也正在洽谈中。硅谷亮城项目散售只有23000平米，其余都是整售，这样做是为了保证项目的品质，将来你进驻的客户将会对物业的品质有很大的影响，我们希望进来的都是大公司，都是有实力的，都能是整栋购买的，这样管理起来也非常方便，所以我们以整售为主，散售部分我们只拿出15%来做商业散售，散售只是为了聚集人气。
    【北京写字楼信息网记者】：一般的项目都是采用以商业带动写字楼销售的模式，硅谷亮城也是采用这种模式的吗？
    【徐广宇】：一般项目都是通过商业带动写字楼销售。而我们这个项目，是写字楼和商业这两个物态基本同时推进。商业和写字楼的相互影响并不大。商业和写字楼性质不同，购物中心的存在对写字楼有好的影响：第一，带来大量的人流，提升整个项目人气。人流必定带来现金流，项目的升值空间会很大。而项目的市场公众知名度也会很快散播。它会快速提高物流带来的市场价值影响力，比单独推写字楼要好得多。如丰联广场，如果单推写字楼的话，其知名度比不上它底层的一些高端商业。很多人不在这个楼里办公，客户也不在楼里办公，不会直接与写字楼发生关系。但高端商业的存在就会把这些人气扩散出去，这对迅速提升项目市场知名度、提升人气、积聚人气有很大作用。第二，大型购物中心的存在，可以提高入驻企业的知名度，企业会有身份感、优越感。个人购房都要有形象，企业办公也是如此。对投资者来说，有升值空间；对企业来讲，有办公形象。
    【北京写字楼信息网记者】：刚才听徐总介绍硅谷亮城项目已经销售出去了90%左右，这应该是与项目自身的高端品质和良好的保值升值前景所分不开的，那硅谷亮城项目的独特性和优势性体现在哪里？
    【徐广宇】：从独特性来讲，他的地理位置是无法复制的，他扼守上地南大门,一线连通中关村和上地两大硅谷重心，从优势性来讲，我们提出的口号是“在公园里办公”，我们项目的宗旨是以人为本，贴近人的需求，人的需求是什么，决定我们的产品设计。硅谷亮城是“双生态”的办公系统。
第一个生态是产业环境，硅谷亮城位于中关村高科技产业园区，高科技企业比较集中的地区——上地，它本身已经形成了一个良性的产业环境。我们所谓的第一个生态，是指这个产业链，我们是处在一个很好的产业环境当中。这个产业环境当中已经有若干个行业，围绕着高科技服务，有这些链条在，有产业环境在，我们就会有市场。
第二个生态就是写字楼物业健康、自然，是指传统意义上的生态环境。硅谷亮城的容积率只有1.9，非常低，最高建筑只有7层，大面积的绿地。同时在通风、采光等方面下了很大的功夫。可以看做是可以自由呼吸的结构，硅谷亮城可以让写字楼的空间大面积地接触到外面新鲜的空气。
    【北京写字楼信息网记者】：有观点说北京的写字楼市场由于过度投资，已趋于饱和状态，但就我们写字楼信息网调查数据显示，写字楼的投资仍然热度不减，您是如何看待这种情况的？
    【徐广宇】：如果从写字楼的总量上来讲呢，可能是已经过剩了，但符合市场需求的写字楼并不够，我们的写字楼在项目策划初期定位的就是独栋销售，这就存在一个绝对量与相对量的问题，北京现阶段的情况是绝对量过高，但相对量不够。像花园式办公，这在北京的写字楼市场是很少的，我们的项目虽然位于北五环，但是我们所在的区域又是一个经济非常活跃的区域，他跟城市间有一个非常紧密的关系，上地区域也是一个交易非常活跃的地方，而且上地区域正在逐步实现生活、就业非常和谐的发展，他一方面，有很好的居住环境，非常好的人文、教育、产业、地域环境，是一个非常适合于居住也非常适合于工作的地方，这就像美国的硅谷。以前的上地是一个研发生产基地，但生活氛围不足，现在的上地在逐步变的更适合于工作和生活。
    【北京写字楼信息网记者】：最后祝愿徐总工作顺利，谢谢徐总接受我们的采访。
    【徐广宇】：谢谢。